违约风险？百强房企海伦堡，下半年有点难

撰文|杆姐&编辑|雯雯

金九银十接近尾声，但房地产行业的暖意似乎仍未到来。

上市房企杠杆地产聊了很多，总结成一句话：市值缩水、债务承压、销售堪忧。对于未上市房企我们关注会少一些，但没有舆论的放大镜，并不代表压力会减轻多少。

10月19日，一向低调的百强房企海伦堡中国控股有限公司（简称“海伦堡”）发“同意征求”公告称：

本公司未能偿还于2023年3月24日到期的利率为11.0%的优先票据（「2023年3月票据」）项下，于2022年9月24日到期的利息（「2023年3月票据拒付事件」），及该等票据项下于2022年10月8日到期的利息（「票据拒付事件」）。

公告的目的是为了获得契诺项下的豁免，以排除任何违约或违约事件。

01

老牌房企上市波折

海伦堡是百强房企里少有的没上市房企之一，但实际上它的资历并不浅。成立于1998年，总部在广州，业务范围涵盖住宅、商业、创意科技园等。

创始人黄炽恒先生也是个传奇人物，某度百科对他的着墨并不多，感觉颇为低调。杠杆地产搜索媒体报道看到，黄炽恒1961年出生，祖籍广东普宁，中国国籍，拥有香港永久居留权。

26岁时，黄先生从番禺县职业中等专业学校机械制造专业毕业，之后从事什么工作不详，再后来就是37岁，1998年，成立海伦堡前身，华景房地产开发有限公司，涉足房地产开发业务。

在海伦堡创始人之外，黄先生身上有两个较为“耀眼”的关键词：热衷公益、“最牛散户”。据说2009年，黄炽恒与兄弟黄楚欣建仓上海莱士，四年后投资收益超500%，获利近4亿元，类似的故事杠杆地产看到不少。

但对于他自己的公司海伦堡，在资本市场的经历却颇为坎坷。

海伦堡不是没想过上市。港交所网站显示，2018年10月22日及2019年5月2日，海伦堡两次提交招股书，但均显示为失效状态。

有分析称，海伦堡接连上市受挫，或与其运营管理仍存在较多问题有关。地产不行，又换成物业公司。2021年4月，海伦堡旗下的物业公司海悦生活赴港IPO，但此后10月招股书失效，也没了下文。

目前这个大环境，无论是海伦堡抑或海悦生活，想要继续冲上市难度又加大。

02

增收不增利情况严重

此次公告披露“同意征求”，反映出海伦堡的债务压力恐怕不小。虽然没上市，但因为发债，所以杠杆地产从公开渠道看到了海伦堡的部分财务数据。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

经营方面，企业预警通显示，2022上半年，海伦堡增收不增利情况严重。如上表，期内海伦堡的营收增速还是不错的，同比增长了28.3%为120.75亿元，但净利润、归母净利润下滑明显。

其中净利润同比腰斩，降幅达62.05%为3.12亿元；

归母净利润同比下降59.10%为3.49亿元。2021年同期，海伦堡的净利润同比也是下滑，但幅度稍窄为29.34%。杠杆地产看了下数据，利润下滑除了成本方面的因素外，还有就是对联营、合营企业的投资收益下降、资产减值损失等。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

基于此，2022上半年，海伦堡的诸多盈利能力指标急速下滑，如净资产收益率从2021年同期的3.68%下降至1.52%；销售毛利率从去年同期的25.53%下滑到17.52%；销售净利率降幅更大，从去年同期的8.74%下降到2.58%；

营业利润率2022上半年也下降到3.43%。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

偿债能力来看，2022上半年海伦堡的部分指标也在承压，资产负债率同比略降了一些，为78.20。不过流动比率、速动比率、EBIT保障倍数都下降了，分别是130.21%%、33.91%、9.27倍。

短债方面，2022上半年，海伦堡的短期借款为1.43亿元，一年内到期的非流动负债为102.6亿元，相比2021年末均有所减少。2022上半年，海伦堡有货币资金139.5亿元，2021年末这一数据为177.6亿元。

03

销售继续疲软

从现金流量表里杠杆地产看到，相比往年，海伦堡这两年的还债额度提高很多。2022上半年偿还债务支付现金98.22亿元，2021年同期更多为175.06亿元，2020年同期69.12亿元，要2018年同期仅为32.51亿元。

文初公告资料显示，此次海伦堡请求“同意征求”的美元债发行于2021年，余额3.5亿美元，票息11%，应于2023年3月24日到期。

同时，倘同意征求未能成功完成，海伦堡2023年3月票据项下的任何违约事件可能触发票据项下的违约事件，因此公司需考虑替代债务重组方案。

而实际上，在今年早6月，海伦堡曾偿还了一笔公司债，本金、利息加手续费共8.63亿元，短短几个月后，又似乎面临违约风险，侧面透露出下半年财务的压力。

没上市、美元债那边是基本没戏了——此前6月被降级后，海伦堡主动申请撤销穆迪评级，国内融资渠道又有限也不容易，更揪心的是：销售似乎还是疲软。

图表来源|企业预警通（特此感谢）

此前克而瑞发布的数据，2022年9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。

具体到海伦堡，2022前9月其全口径销售额343.9亿元，权益销售额253.6亿元，2021年同期该两项数据分别是615.6亿元、476.8亿元，同比分别下滑44.1%、46.8%。

不好弄啊。

本文未标注出处的财务图表，源自海伦堡有关公告，特此说明并致谢

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